คำนวนดอกเบี้ยบ้าน

คำนวนดอกเบี้ยบ้าน พร้อมวิธีคำนวณดอกเบี้ย MRR และ MLR ไฟแนนซ์

กำลังคิดแผนจะซื้อบ้านใหม่ไปพร้อมๆกับการหาข้อมูลการขอสินเชื่อบ้านอยู่หรือไม่? สำหรับมือใหม่ที่พึ่งตกลงใจซื้อบ้านข้างหลังแรก คอนโดห้องแรก แล้วก็กำลังหาเนื้อหาสาระเกี่ยวกับการขอสินเชื่อบ้านอยู่ บางทีอาจจะเคยได้เห็นหรือเคยได้ฟังคำว่า MLR รวมทั้ง MRR ผ่านหูผ่านตากันมาบ้าง ซึ่งหมายถึงอัตราค่าดอกเบี้ยที่จะเกิดขึ้นเมื่อยื่นเรื่องขอกู้เงินแบงค์มาซื้อบ้านซึ่งก่อนที่จะพวกเราจะไปยื่นขอสินเชื่อบ้าน พวกเราควรศึกษาเรียนรู้และก็ทำความเข้าใจเรื่องดอกเงินกู้ยืม เพื่อผลตอบแทนของผู้ขอสินเชื่อเอง

ดอกเงินกู้ยืมแบ่งออกได้เป็น 2 ชนิด เป็น

1. อัตราค่าดอกเบี้ยเงินกู้ยืมแบบคงเดิม (Fixed Rate) อัตราค่าดอกเบี้ยจะถูกกำหนดไว้เป็นตัวเลขเฉพาะ ไม่มีการขยับขึ้นหรือลดน้อยลง โดยจะคงเดิมตลอดคำสัญญาอายุเงินกู้ยืมหรือในตอนช่วงเวลาที่กำหนดไว้

อาทิเช่น สมมุติว่า ดอกเงินกู้ยืมอยู่ที่ 5 % ต่อปี

พวกเราจะต้องผ่อนทั้งผอง 10 ปี

พอๆกับว่า พวกเราจำเป็นต้องผ่อนที่ 5% ตลอดเวลา 10 ปี

2. อัตราเงินกู้ยืมแบบลอยตัว (Floating Rate) วิลล่าภูเก็ตดอกเงินกู้ยืมที่จะมีการเปลี่ยนไปตามการลงทุนของสถาบันการเงินหรือผู้ให้กู้ ซึ่งผู้ให้กู้จะประกาศออกมาเป็นระยะ

ซึ่ง MLR รวมทั้ง MRR ถูกจัดอยู่ในชนิดอัตราเงินกู้ยืมแบบลอยตัว (Floating Rate) แม้กระนั้นมีความไม่เหมือนกัน เป็น โครงสร้างบ้านไม้

MLR ย่อมาจาก Minimum Loan Rateหมายถึงอัตราค่าดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจาก “ลูกค้ารายใหญ่ชั้นหนึ่ง” เป็นต้นว่า มีประวัติการคลังที่ดี มีหลักทรัพย์ค้ำประกันอย่างพอเพียง ส่วนมากใช้กับ “เงินกู้ยืมระยะยาวที่มีระบุช่วงเวลาที่แน่ๆ” phuket property

MRR ย่อมาจาก Minimum Retail Rate อัตราค่าดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจาก “ลูกค้ารายย่อยชั้นเลิศ” ได้แก่ สินเชื่อส่วนตัว สินเชื่อที่พักที่อาศัย

ถ้าหากถามคำถามว่าขอสินเชื่อบ้านกับสถาบันด้านการเงินไหนดีเยี่ยมที่สุด จำต้องบอกก่อนเลยว่าพวกเราอาจจะไม่สามารถที่จะวินิจฉัยกันได้ครับผม เพราะว่าทุกๆอย่างขึ้นกับกลยุทธ์เงินของพวกเราเอง แม้กระนั้นสิ่งจำเป็นที่พวกเราจำเป็นจะต้องทำทุกคราวเมื่อขอสินเชื่อบ้านเป็น การสำรวจอัตราค่าดอกเบี้ยเงินกู้ยืมของสถาบันทางด้านการเงินแต่ละที่ในเว็บของแต่ละที่ หรือเว็บ www.bot.or.th หรือตรวจสอบตามงาน Expo ต่างๆซึ่งเป็นขั้นตอนที่พวกเราควรที่จะใช้ความรอบคอบสำหรับเพื่อการตกลงใจ รวมทั้งควรจะเลือกสถาบันการเงินที่มีอัตราค่าดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์และก็ความรู้ความเข้าใจสำหรับการผ่อนหนี้ในแต่ละเดือน มิฉะนั้นจะมีภาระหน้าที่ด้านการเงินที่ตึงจนกระทั่งทำให้ชีวิตทุกข์ยากลำบากไปยาวนานหลายปี

การพินิจว่าพวกเราควรจะขอสินเชื่อบ้านที่แหน่งใดดีสุด ควรจะเริ่มจากการดูอัตราค่าดอกเบี้ยเงินกู้ยืมของสถาบันการเงินแต่ละที่เทียบกัน พร้อมทั้งมองความผันแปรของ “อัตราค่าดอกเบี้ยย้อนไป” โดยควรจะเลือกชนิดที่มีความเปลี่ยนแปลงน้อย ด้วยเหตุว่าจะช่วยทำให้พวกเราสามารถบริหารจัดแจงหนี้สินได้ง่ายดายยิ่งกว่าหลังจากนั้นก็ไตร่ตรองความมั่นคงยั่งยืนของสถาบันการเงินแต่ละที่เพื่อประกอบกิจการวินิจฉัย เพียงเท่านี้คุณก็จะได้คำตอบว่าตนเองควรที่จะเลือกขอสินเชื่อบ้านที่แห่งไหนดีในสุดท้ายครับผม

แนวทางคำนวณดอกเงินกู้ยืมบ้าน

สมมุติว่า พวกเราอยากได้ขอสินเชื่อบ้านในวงเงินกู้ 1,500,000 บาท / MRR 7%

แบงค์ระบุอัตราค่าดอกเบี้ยไว้ว่า

ปีที่ 1-3 อัตราค่าดอกเบี้ยอยู่ที่ 5.45% ต่อปี = พวกเราจำต้องจ่ายดอก 81,300 ต่อปี (ในสามปีแรก)

เพียงพอปีที่ 4 อัตราค่าดอกเบี้ย = MRR-0.25% มันหมายความอย่างไรกันนะ?

ด้วยเหตุดังกล่าวในปีที่ 4 พวกเราจำเป็นจะต้องจ่ายอัตราค่าดอกเบี้ยอยู่ที่ MRR 7% – 0.25% = 6.75% เป็นอัตราค่าดอกเบี้ยที่จริงจริงของปีที่ 4 เป็นต้นไปนะครับ

6.75% ของ 1,500,000 บาท = เสียดอกเบี้ย 101,250 บาทต่อปี

ถ้าเกิดกำลังมองหาแล้วก็เทียบอัตราค่าดอกเบี้ย เพื่อขอสินเชื่อบ้านอยู่ สินเชื่อบ้านกรุงศรี ก็เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าดึงดูดครับผม เนื่องจากมีอัตราค่าดอกเบี้ยต่ำ ได้วงเงินสูงสุด 90 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน อนุมัติเร็ว รวมทั้งสามารถผ่อนส่งได้นานสูงสุด 30 ปี มีลักษณะเป็น MRR ซึ่งมีคุณลักษณะเด่นก็คือในตอนปีที่อัตราค่าดอกเบี้ยอ้างอิงลดน้อยลง จะก่อให้อัตราค่าดอกเบี้ยที่จะต้องผ่อนหนี้ถูกลงด้วย

ถ้าเกิดพึงพอใจสามารถสมัครเหมาะแบงค์กรุงศรีอยุธยา ทุกสาขาทั้งประเทศไทย หรือติดต่อกลุ่มสินเชื่อบ้านกรุงศรีโทรศัพท์ 1572 โดยปกติจะใช้เวลาราวๆ 2-7 วัน โดยแบงค์จะพินิจพิจารณาผ่านรายได้ ฐานะทางด้านการเงิน ความรู้ความเข้าใจสำหรับการผ่อนหนี้ และก็หลักประกันต่างๆเมื่อกู้ผ่านก็ถึงเวลาของการตรวจทานการก่อสร้าง โอนกรรมสิทธิ์พร้อมเข้าอยู่ รวมทั้งไปสู่กรรมวิธีการแบ่งเงินทุกเดือนของพวกเราให้สอดคล้องกับดอกที่จำเป็นต้องรับผิดชอบถัดไปครับผม

แล้วก็สำหรับผู้ที่มีภาระหน้าที่ผ่อนบ้านหรือคอนโดอยู่แล้ว แนวทางที่สามารถจะช่วยพวกเราเซฟเงินจากดอกที่มากขึ้นเป็นการรีไฟแนนซ์ซึ่งจุดเด่นหมายถึงจะช่วยทำให้พวกเราได้อัตราค่าดอกเบี้ยเงินกู้ยืมใหม่ที่ดีมากยิ่งขึ้นกว่าเดิม บางโอกาสบางทีอาจได้วงเงินกู้เพิ่มขึ้นเรื่อยๆกว่ายอดคงจะค้าง ลดภาระหน้าที่หนี้สินต่อเดือนลง ทำให้พวกเรามีเงินเหลือในแต่ละเดือนไปใช้จ่ายอันอื่นได้ ดังเช่น นำเงินไปหมุนวนธุรกิจ หรือจ่ายค่าติวเตอร์ให้ลูก

เพื่อนพ้องๆคงจะเพียงพอจะได้ยินข่าวดีว่า ธนาคารชาติ ประกาศปรับลดอัตราค่าดอกเบี้ยอีกแล้วครับผม ซึ่งแนวโน้มอัตราค่าดอกเบี้ยคงจะลดน้อยลงอีก เพื่อนฝูงๆที่ผ่อนผลิตภัณฑ์ต่างๆดังเช่นว่า บ้าน รถยนต์ มองเห็นอัตราค่าดอกเบี้ยที่ลดน้อยลงมากมายแล้วเพื่อนพ้องๆคงจะต้องการจะได้อัตราค่าดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าดอกที่เพื่อนพ้องๆกู้หนี้ยืมสินกันอยู่กันแน่เลยใช่ไหมนะครับ ผมก็เลยต้องการขอเสนอแนะแนวทางการทำรีไฟแนนซ์ครับผม โดยจะบอกเทคนิคแบบหมดเปลือกให้เพื่อนพ้องๆรู้ถึงขั้นตอนการรีไฟแนนซ์ยังไงให้มีคุณภาพสูงที่สุดขอรับ

เริ่มแรกผมขอชี้แจงของความหมายของวิธีการทำรีไฟแนนซ์ให้สหายๆได้รู้เรื่องกันก่อนครับผม โดยทำรีไฟแนนซ์ (Refinance) คือ การจ่ายเงินกู้ที่มีอยู่ในตอนนี้ทั้งสิ้นด้วยเงินกู้ยืมใหม่ และก็ใช้ทรัพย์สินตัวเดิมเป็นประกัน โดยขอกู้เงินจากสถาบันการเงินที่ใหม่เพื่อนำไปปลดภาระหน้าที่เงินกู้ยืมเก่าที่มีอยู่ เช่น รีไฟแนนซ์ในเรื่องที่พวกเราผ่อนบ้าน คอนโด หรือรถยนต์ไม่ไหว หมุนเงินไม่ทัน หนี้สินก้อนเดิมที่มีอยู่อัตราค่าดอกเบี้ยสูง หรือจำต้องชำระเงินงวดต่อเดือนสูง

วัตถุประสงค์ของการรีไฟแนนซ์ ก็เช่น พวกเราจะได้อัตราค่าดอกเบี้ยที่ต่ำลง ค่าผ่อนส่งที่จำเป็นต้องจ่ายต่อเดือนน้อยลง หรือช่วงเวลาติดหนี้ติดสินนานขึ้น โดยบางทีก็อาจจะขอกู้จากสถาบันทางด้านการเงินที่เป็นเจ้าหนี้รายเดิมหรือเป็นสถาบันการเงินเจ้าใหม่ก็ได้ ซึ่งการรีไฟแนนซ์ที่ถูกควรจะเป็นการยืมเงินที่นำมาซึ่งผลดีต่อตัวผู้กู้เยอะที่สุด เมื่อเทียบอัตราส่วนค่าครองชีพรวมสุทธิทั้งปวงกับหนี้ที่เกิดขึ้นมาจากการกู้ยืมก่อนหน้านี้ที่ผ่านมา ชี้แจงได้อย่างง่ายๆก็คือ เมื่อกระทำรีไฟแนนซ์มาแล้วหนี้สามารถต่ำลงจากของเดิมนั่นเองครับผม

จุดเด่นของกระบวนการทำรีไฟแนนซ์

อัตราค่าดอกเบี้ยเงินกู้ยืมใหม่ที่ถูกกว่า ทำให้พวกเราผ่อนส่งได้ดอกถูกลงกว่าเดิม
บางครั้งบางทีอาจได้วงเงินกู้เยอะขึ้นเรื่อยๆกว่ายอดอาจจะค้างเดิม
ลดภาระหน้าที่หนี้สิน ทำให้จำนวนเงินที่จะต้องผ่อนต่อเดือนต่ำลง
ได้เงินส่วนไม่เหมือนกับอัตราค่าดอกเบี้ยที่ลดน้อยลง ทำให้มีเงินเหลือกินเหลือใช้จ่ายส่วนอื่นๆที่จำเป็นต้องได้มากขึ้น สามารถนำไปเวียนใช้จ่ายหรือเวียนในธุรกิจได้

จุดบกพร่องของกระบวนการทำรีไฟแนนซ์

ทำให้ช่วงเวลาผ่อนหนี้นานขึ้น
เสียค่าจัดรีไฟแนนซ์ใหม่ เสียค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดสำหรับเพื่อการปฏิบัติการ เสียเวล่ำเวลา แล้วก็บางทีอาจจำต้องชำระค่าปรับแม้มีการไถ่คืนก่อนที่จะครบกำหนด
มีความยุ่งยากสำหรับในการจัดแจงเอกสาร เป็นต้นว่า เอกสารเกี่ยวกับรายได้ของผู้กู้ ถ้าเดี๋ยวนี้ผู้กู้ไม่มีงานทำ ไม่มีรายได้ ไม่สามารถที่จะหาเอกสารที่รับรองรายได้ของตน อาจจะทำให้ไม่อาจจะทำรีไฟแนนซ์ได้

มื่อเพื่อนพ้องๆได้ทดลองชั่งน้ำหนักระหว่างจุดเด่น แล้วก็ข้อด้อยสำหรับเพื่อการทำรีไฟแนนซ์แล้ว ตกลงใจที่จะกระทำการรีไฟแนนซ์ ผมต้องการจะเสนอแนะกระบวนการรีไฟแนนซ์ยังไงให้มีคุณภาพสูงที่สุด โดยจะขอยกตัวอย่างกรณีการรีไฟแนนซ์ของสินเชื่อบ้าน ดังต่อไปนี้ขอรับ

วิธีแนวทางการรีไฟแนนซ์ของสินเชื่อบ้าน

• ขั้นที่หนึ่ง ที่ต้องการให้เพื่อนพ้องพินิจพิเคราะห์เป็นลำดับแรกหมายถึงตรวจดูกับแบงค์ว่าได้ให้อัตราค่าดอกเบี้ยน้อยที่สุด ในข้อตกลงที่เหมาะสมที่สุด ซึ่งผมต้องการจะขอชี้แนะเพื่อนพ้องๆให้ทดลองพินิจพิเคราะห์สินเชื่อบ้านกรุงศรีรีไฟแนนซ์ของแบงค์กรุงศรีอยุธยามอง ซึ่งเป็นสินเชื่อที่น่าดึงดูดตัวหนึ่งเลยครับผม เพื่อนฝูงๆสามารถเข้าไปหาข้อมูลต่างๆโดยเนื้อหา ทดลองดูแบบอย่างตามถึงที่เหมาะนี่เลยครับผม
• ขั้นลำดับที่สอง เมื่อได้ข้อมูลอัตราค่าดอกเบี้ยจากสถาบันทางด้านการเงินต่างๆมาแล้ว ก็มาถึงกรรมวิธีการคำนวณ โดยสหายๆจำเป็นต้องนำข้อมูลสินเชื่อในคำสัญญาเก่ากู้ซื้อบ้านอันเก่าที่ยังคงคงเหลืออยู่เอามาเปรียบเทียบกับคำสัญญาเงินกู้ยืมที่จะรีไฟแนนซ์ฉบับใหม่ (ค่าผ่อนส่งเก่า – ค่าผ่อนส่งใหม่) ไตร่ตรองมองว่าเมื่อรีไฟแนนซ์แล้ว จะออมค่าผ่อนส่งลงได้มากไหม ทดลองใช้วัสดุนี้คำนวณดูซิเลยครับผม หากคำนวณแล้วมัธยัสถ์ไปได้เยอะแยะเลย เพื่อนพ้องๆก็ตกลงใจยื่นเรื่องขอรีไฟแนนซ์กับแบงค์ที่เพื่อนฝูงๆคำนวณมีความคิดเห็นว่าคุ้มที่สุด
• ขั้นลำดับที่สาม ติดต่อแบงค์เก่าเพื่อขอสเตทเมนต์สรุปยอดหนี้สินเงินกู้ยืม แล้วก็นำเอกสารสรุปยอดหนี้สินที่ได้มาไปทำเรื่องยื่นกู้กับแบงค์ใหม่ที่พวกเราจะขอรีไฟแนนซ์
• ขั้นลำดับที่สี่ ทำเรื่องยื่นกู้ใหม่กับแบงค์ใหม่ที่พวกเราจะขอรีไฟแนนซ์ ซึ่งกรรมวิธีรีไฟแนนซ์นั้นราวการขอสินเชื่อใหม่ดังเดิมทุกสิ่งทุกอย่างเลยนะครับ
• ขั้นที่ห้า คอยผลอนุมัติจากแบงค์ที่ยื่นกู้ใหม่
• ขั้นที่หก เมื่อแบงค์อนุมัติแล้วให้เพื่อนพ้องๆติดต่อแบงค์เก่า เพื่อนัดวันไถ่คืนที่ที่ทำการที่ดิน ซึ่งแบงค์เดิมจะสรุปยอดหนี้สินให้อีกรอบ พร้อมกับแจ้งชื่อผู้รับมอบอำนาจของทางแบงค์ที่จะไปทำนิติกรรมที่ที่ทำการที่ดิน พวกเราจะต้องแจ้งยอดหนี้สิน เป็นเงินต้นรวมดอกจนกระทั่งวันไถ่คืนแก่แบงค์ใหม่
• ขั้นที่เจ็ด ติดต่อนัดหมายแบงค์ใหม่ เพื่อนัดวันลงนามและก็โอนสินทรัพย์ที่ใช้จำนำควรเป็นวันเดียวกันกับที่นัดหมายกับที่เดิมไว้
• ขั้นที่แปด ทำเรื่องโอนที่ในที่ทำการที่ดินในเขตที่บ้านของพวกเราตั้งอยู่ กระทำการจ่ายค่าใช้สอยต่างๆให้เป็นระเบียบ โดยถ้าหากยอดกู้สูงยิ่งกว่าราคาไถ่คืน แบงค์ใหม่จะออกเช็คให้พวกเรา 2 ใบ ใบหนึ่งจ่ายให้กับแบงค์เก่า และก็อีกใบหนึ่งให้พวกเรา เมื่อชำระเงินเป็นระเบียบแล้ว มอบโฉนดที่ได้มาจากที่ทำการที่ดินให้กับแบงค์ใหม่ที่พวกเราเป็นหนี้เป็นสิน ก็นับว่ารีไฟแนนซ์เสร็จสิ้นสมบูรณ์ พวกเราก็จะติดหนี้ติดสินกับแบงค์ใหม่แล้วครับผม แต่ว่าจะได้อัตราค่าดอกเบี้ยที่น้อยลง มัธยัสถ์ได้มากขึ้นครับผม

บทความที่น่าสนใจ : บ้านสีเขียวมะนาว